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Estudio de viabilidad inmobiliaria
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Estudio de viabilidad inmobiliaria es un módulo de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos y de los Generadores de presupuestos diseñado para determinar la rentabilidad del proyecto, obtenida a partir de la previsión de ventas, y de la estimación realista de los costes y gastos necesarios para la consumación y entrega en condiciones del producto inmobiliario.

Estimación realista de los costes de construcción y gastos asociados

Con el módulo Estudio de viabilidad inmobiliaria, los Predimensionadores de mediciones y presupuestos y los Generadores de presupuestos pueden estimar de modo realista los costes de construcción de edificios de viviendas y sus gastos asociados, y generan el correspondiente documento justificativo.

Conocer y cuantificar los factores que determinan la rentabilidad de una obra de edificación no es una labor inmediata, ya que requiere realizar un estudio de mercado de los precios de venta y un análisis pormenorizado de los costes y gastos necesarios para llevar a cabo la promoción. En este contexto, antes de acometer el proyecto es conveniente disponer de herramientas que sean capaces de estimar los costes de la construcción y sus gastos asociados con una aproximación adecuada, con el fin de evitar desviaciones inasumibles entre la estimación previa y los futuros costes reales. El módulo Estudio de viabilidad inmobiliaria de CYPE pone a su alcance esta herramienta informática.

Funcionamiento del módulo en los Predimensionadores de mediciones y presupuestos

Estudio de viabilidad inmobiliaria

Introducción de datos y visualización de resultados

En el menú lateral de los Predimensionadores de mediciones y presupuestos se encuentra el apartado Estudio de viabilidad inmobiliaria (justo antes del apartado Exportación). En este apartado se introducen datos exclusivos del estudio de viabilidad inmobiliaria.

El programa incluye una ayuda (se muestra pulsando el botón Ayuda) que especifica el significado de los datos que el usuario debe introducir en cada uno de los diálogos que se activan al seleccionar los campos del apartado Estudio de viabilidad inmobiliaria.

El diálogo que aparece en pantalla cuando se selecciona el apartado "Estudio de viabilidad inmobiliaria" se organiza del siguiente modo:

 

  • Datos de la promoción
    Aquí se indica el nombre y la duración de la promoción.

  • Costes y gastos
    Aquí se indican los gastos de adquisición del terreno, los costes de promoción, y los costes de comercialización y financiación del edificio que se desea construir. Estos resultados aparecen en pantalla sobre unos botones que el usuario ha de seleccionar para introducir los datos necesarios para proceder a su cálculo.


    • Estudio de viabilidad inmobiliaria. Adquisición del terrenoAdquisición del terreno
      Seleccionando este botón el usuario puede introducir, si existen, los gastos correspondientes a:

      • Adquisición de la parcela
        Al coste de adquisición del terreno se le añadirán todos los gastos asociados a la compra del solar, tales como las comisiones de los agentes intervinientes, los costes de escritura y registro, y los impuestos y tasas.
      • Obras de urbanización exterior pendientes de ejecución
        Incluye el coste de aquellas obras de urbanización pendientes de ejecución, que son necesarias para que el proyecto disponga de la oportuna licencia de obra.
      • Demolición de edificaciones existentes
        Comprende el coste de las obras de demolición de aquellas construcciones existentes que suponen un impedimento para la ejecución del proyecto, incluyendo, en su caso, los costes relativos al proyecto de demolición y a la dirección de ésta, así como la correspondiente licencia de obra.
      • Indemnizaciones
        Se debe incluir el montante económico de las posibles indemnizaciones derivadas de los derechos, servidumbres y construcciones existentes en la parcela originaria.

    • Estudio de viabilidad inmobiliaria. Coste de la construcciónCoste de la construcción

      • Presupuesto de ejecución material

        • Gastos Generales de contrata
        • Beneficio industrial de contrata
      • Total del presupuesto de contrata

    • Estudio de viabilidad inmobiliaria. Costes de promociónCostes de promoción

      • Notaría y registro
        Comprende los costes necesarios para escriturar y registrar el inmueble, así como el coste de las gestiones, aranceles e impuestos asociados.
      • Honorarios técnicos
        Se debe incluir todos los costes derivados del asesoramiento y asistencia técnica, entre los que cabe destacar:

        • El project management
        • El proyecto y dirección de obras de derribo, en su caso
        • El proyecto de edificación
        • La dirección de la ejecución y control de obra
        • El estudio y coordinación de la seguridad
        • Los proyectos parciales de instalaciones de electricidad, climatización, gas, energía solar térmica e infraestructura de telecomunicaciones
        • Los proyectos de actividades, en su caso
        • La documentación final de obra.
      • Licencias y derechos
        Comprende el coste de las licencias de obra, derechos de enganche de suministros, tasas, cédulas y certificados, necesarios para la ejecución del proyecto.
      • Seguros y organismos de control externos
        Incluye el coste de los seguros a pagar por el promotor, destinados a cubrir los daños materiales o de caución y, en su caso, los gastos de los organismos de control externo.
      • Gestión administrativa
        Comprende la parte proporcional de los costes administrativos que corresponden a la promoción del proyecto, derivados del alquiler y amortización de las oficinas, sueldos de personal de administración, gestión externa de expedientes, asesoría fiscal y contable, consumibles y mantenimiento.
      • Otros costes de promoción
        Se incluye en este concepto una previsión destinada a cubrir los costes difícilmente estimables que pueden originarse durante el transcurso de la promoción.

    • Estudio de viabilidad inmobiliaria. Comercialización, financiación y tasasComercialización, financiación y tasas

      • Publicidad y ventas
        Comprende los gastos relacionados con publicidad en cualquier medio de comunicación y, en su caso, el alquiler de la caseta de ventas y atención al público.
      • Tipo de interés financiero
        Es un índice, expresado en porcentaje, que refleja el coste de financiación del proyecto. El programa calcula los gastos totales de financiación atendiendo a los siguientes conceptos:

        • Los gastos correspondientes a la financiación de la construcción del edificio, en función del tipo medio de interés financiero y de la duración de la promoción
        • Los gastos estimados de tasaciones, comisiones de estudio y formalización de hipoteca, seguros asociados, aranceles de notaría y registro para constitución y cancelación del préstamo hipotecario, avales y fianzas provisionales, expresados como un porcentaje en función del coste de la obra.
      • Tipo impositivo
        El tipo impositivo o tipo de gravamen para la liquidación de impuestos es la tasa, expresada en forma de porcentaje, que se aplica a la base imponible en función de los beneficios antes de impuestos.

  • Estudio de viabilidad inmobiliaria. VentasVentas
    En este apartado se indica el valor total de las ventas. Si se presiona sobre el botón donde se indica el valor de las ventas, se accede a una pantalla donde se detalla la repercusión por metro cuadrado de las ventas correspondientes a:

    • Vivienda
      Precio de venta por metro cuadrado, correspondiente al uso de vivienda con la repercusión de los elementos comunes pertinentes.

    • Espacio habitable bajo cubierta
      Precio de venta por metro cuadrado, correspondiente al espacio diáfano habitable bajo cubierta vinculado a la vivienda.

    • Local comercial
      Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de los locales del edificio destinados a uso comercial.

    • Trastero
      Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de los locales destinados a ser usados como trastero.

    • Garaje
      Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de la zona del edificio destinada a garaje.

    • Oficinas
      Precio unitario de venta, por metro cuadrado, de la zona del edificio destinada a oficinas.

    Se incluye al final una línea donde se expresa el total de las ventas y donde se pueden editar los coeficientes correctores de las superficies construidas seleccionando el botón Edición de coeficientes correctores. Sus valores corresponden al cociente entre el coste unitario de construcción de cada uso y el coste unitario de la vivienda. Su finalidad es homogeneizar los costes de construcción con independencia del uso (vivienda, garaje, local, etc.).

  • Cuenta de resultados
    En este apartado se muestran los resultados calculados:

    • Beneficio antes de impuestos
    • Beneficio neto después de impuestos

    Además, se incluye el botón "Estudio de viabilidad inmobiliaria" cuya selección permite generar el documento "Estudio de viabilidad inmobiliaria (ver punto siguiente).

Estudio de viabilidad inmobiliaria. Documento

 

 

Obtención del documento Estudio de viabilidad inmobiliaria

Pulsando el botón "Estudio de viabilidad inmobiliaria" (apartado "Estudio de viabilidad inmobiliaria" del menú lateral de los Predimensionadores >sección "Cuenta de resultados" del diálogo emergente) el programa genera el documento que contiene dicho estudio. Este documento puede visualizarse en pantalla, imprimirse o exportarse a un fichero en formato de texto, HTML, PDF, RTF o DOCX.

En los siguientes enlaces puede visualizar y descargar dos documentos en formato PDF que contienen el Estudio de viabilidad inmobiliaria de dos tipos de edificios de viviendas.

Funcionamiento del módulo en los Generadores de presupuestos

Estudio de viabilidad inmobiliaria

 

Puesto que los Generadores de presupuestos optimizan los presupuestos y las mediciones que generan los Predimensionadores de mediciones y presupuestos, el "Estudio de viabilidad inmobiliaria" generado por los Generadores de presupuestos se ajusta con precisión a las disposiciones constructivas, a las características técnicas y a las calidades de cada elemento del edificio objeto del estudio.

La generación del "Estudio de viabilidad inmobiliaria" en los Generadores de presupuestos puede seleccionarse desde su apartado "Listados". Una vez seleccionado el botón "Estudio de viabilidad inmobiliaria" de dicho apartado, el funcionamiento del módulo "Estudio de viabilidad inmobiliaria" es igual que en los "Predimensionadores de mediciones y presupuestos", el cual puede consultar en el apartado anterior More info link.

 

 

Permisos necesarios en la licencia de usuario

Para obtener el Estudio de viabilidad inmobiliaria desde los Predimensionadores de mediciones y presupuestos, es necesario que la licencia de uso disponga de permisos par utilizar el módulo "Estudio de viabilidad inmobiliaria" y para el "Predimensionador de mediciones y presupuestos" correspondiente al tipo de vivienda del cual quiera obtener dicho estudio.

Para obtener el Estudio de viabilidad inmobiliaria desde los Generadores de presupuestos, es necesario que la licencia de uso disponga de permisos par utilizar el módulo "Estudio de viabilidad inmobiliaria" y para el "Generador de presupuestos" correspondiente al tipo de vivienda del cual quiera obtener dicho estudio. Recuerde que para adquirir un "Generador de presupuestos", su licencia de uso debe incluir el Predimensionador de mediciones y presupuestos correspondiente.

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